Inspeção predial é um serviço de investigação de eventuais danos às edificações, realizado por profissionais especializados.
Ele tem como objetivo garantir que as construções se mantenham em condições seguras para uso por proprietários e funcionários de uma empresa e, até mesmo, para as comunidades onde estão inseridas.
Para entender exatamente como é feita uma inspeção predial, que elementos são avaliados, quais leis e normas regulamentam este serviço e como se preparar para realizar com o máximo de eficiência, siga sua leitura agora.
Neste artigo você encontrará:
O que é inspeção predial?
Inspeção predial é uma vistoria minuciosa das condições estruturais de uma edificação, seja ela comercial, residencial ou pública.
Ela deve ser feita periodicamente por profissionais especializados, geralmente engenheiros ou arquitetos registrados respectivamente nos seus Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (CREA) e no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Essa inspeção é uma espécie de check up da construção e de seus elementos internos. Sendo assim, visa garantir a segurança dos usuários de um empreendimento, já que levanta dados da conservação das estruturas físicas e do funcionamento dos elementos que o compõem.
Como um corpo humano, uma edificação também sofre a ação do tempo, se desgasta naturalmente e com o uso constante.
Para realizar a inspeção predial, o profissional contratado ou a empresa de serviços terceirizada deve seguir Normas e etapas predefinidas, para que seu trabalho seja efetivo e o laudo técnico, seja válido para as autoridades que o requerem.
Caso seja verificada a necessidade de reparos na edificação durante a vistoria, o responsável pela construção deve encaminhar os devidos trâmites de orçamento, obra e pagamento para que o problema encontrado seja solucionado o mais breve possível.
Em muitas cidades, é exigido um novo laudo após o conserto, atestando que a restauração foi feita e devolveu segurança ao empreendimento.
Assim, o objetivo da inspeção predial será sempre conhecer profundamente o estado de conservação da edificação.
Dessa forma, serve de base para o planejamento das reparações necessárias de manutenção preventiva, resultando na segurança de todos.
O que é um laudo técnico e o que deve conter?
Um laudo técnico de uma inspeção predial é o documento gerado após o trabalho de vistoria de uma edificação, elaborado pelo profissional responsável por tal serviço.
Neste documento, deverá constar os dados dos contratantes, as informações sobre os documentos fornecidos, o detalhamento da edificação, a metodologia usada, as listas de elementos inspecionados, sua descrição e se foram encontradas irregularidades.
E mais: se há recomendação de reparos e a prioridade de cada um.
É ideal que neste documento sejam anexadas as fotos dos elementos inspecionados, pois isso serve como evidência.
No laudo técnico, o profissional ainda precisa apresentar sua avaliação geral do imóvel e conclusões sobre seu estado de conservação.
O que é inspecionado durante a atividade?
Durante a inspeção predial, devem ser inspecionados todos os elementos que compõem a edificação, desde itens estruturais até complementares, como elevadores, eletrodomésticos e até a acessibilidade.
Para maior compreensão, listamos aqui alguns dos tópicos que devem fazer parte do checklist de inspeção predial:
1 – Elementos estruturais
- Estado de conservação de colunas e pilares;
- Instalações hidráulicas e elétricas (encanamentos, fiação, esgoto, água pluviais, etc.);
- Revestimentos externos e internos;
- Vedação de esquadrias;
- Estado das esquadrias;
- Impermeabilização de lajes e terraços;
- Telhados, calhas, algerosas, etc.
2 – Itens de habitabilidade
- Impermeabilização de áreas comuns;
- Elevadores;
- Itens de uso comum, como botijões de gás, ar-condicionado e aquecedores;
- Geradores;
- Caixas d’água;
- Motores, bombas e outros equipamentos.
3 – Elementos de segurança
- Para-raios;
- Extintores e hidrantes;
- Sistemas de detecção de fumaça;
- Câmeras de segurança;
- Centrais de alarme.
4 – Fatores de acessibilidade
- Rampas e escadas;
- Corrimãos;
- Decks;
- Elevadores.
Quais problemas a inspeção predial evita?
A inspeção predial periódica evita uma série de problemas na edificação e aos usuários do imóvel, que vão desde grandes tragédias até pequenos incômodos no dia a dia.
Quem nunca ficou com medo de ficar trancado num elevador? Ou ouviu notícias de quedas de marquises?
Esse tipo de situação pode ser corriqueira, mas representar um grande risco, caso um elevador despenque ou a marquise caia, atingindo pessoas ou animais.
É justamente para evitar acidentes de qualquer proporção que são realizadas inspeções prediais.
Só em 2021, presenciamos nas notícias dois tristes acontecimentos que poderiam ter sido evitados se as inspeções fossem feitas com regularidade e os reparos, com seriedade e profissionalismo.
Em Miami, nos Estados Unidos, um prédio desabou, deixando 4 mortos e vários feridos. Já em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, um incêndio de grandes proporções atingiu o prédio onde funcionavam várias repartições públicas.
Além desses exemplos, pode-se citar outros problemas causados pela falta de manutenção das edificações:
- Rachaduras;
- Infiltrações;
- Desabamentos;
- Problemas elétricos e mecânicos.
E, ainda, os desgastes excessivos na construção causam para o proprietário a desvalorização do imóvel, altos gastos com reparos e imprevistos de diversos gêneros.
Em alguns casos, podem até resultar na interdição do imóvel pelos bombeiros.
Quais documentos são avaliados durante a inspeção predial?
O profissional que irá realizar a inspeção predial deverá solicitar ao administrador do imóvel uma série de documentos, mas os principais estão listados na ABNT NBR 16747, que trata exclusivamente sobre inspeção predial.
Segundo essa Norma, os principais documentos analisados são:
- Memorial descritivo e plantas baixas da edificação;
- Projeto executivo e de fundações, contenção, cortinas e arrimos;
- Projeto de instalações hidráulicas, sanitárias, de gás e elétricas;
- Relatório de sondagem do terreno;
- Alvará de construção;
- Manuais de instrução dos equipamentos instalados;
- Habite-se e/ou alvará de funcionamento (inclusive do Corpo de Bombeiros);
- Relatórios de inspeção de elevadores;
- Licenciamento ambiental;
- Regimento interno e convenção do condomínio;
- Relatórios de análise de água, de manutenção e limpeza de caixas d’água;
- Licenças para Estações de Tratamento de Esgoto (ETEs);
- Histórico de manutenção de equipamentos;
- Documentos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A maioria desses documentos são entregues pela construtora ao proprietário do imóvel, e devem ser mantidos arquivados para consulta na inspeção predial, e em demais procedimentos de manutenção preventiva e corretiva.
Qual a importância e os benefícios da inspeção predial?
Como vimos, uma das maiores importâncias da inspeção predial é prevenir acidentes e problemas graves com a estrutura que causem danos à vida e ao patrimônio.
Além disso, esse tipo de vistoria é muito importante para que sejam levantados os reparos necessários na edificação, para a execução do planejamento de consertos, com priorização por nível de risco.
Ela mostra toda a sua relevância também na questão financeira. Isso porque ao levantar o que precisa ser corrigido e elencado os mais urgentes, os proprietários poderão se organizar para fazer uma manutenção corretiva planejada, levantando recursos com mais tempo.
Outro ponto importante da inspeção predial é o seguimento à legislação.
Isso porque edificações que não passam por este procedimento estão sujeitas a multas e, até mesmo, a interdição por órgãos públicos.
Já, como benefícios da inspeção predial podemos elencar:
- Localização antecipada de problemas;
- Aumento da vida útil da construção;
- Livrar-se de gastos e incidentes com manutenções corretivas não-planejadas;
- Manter a construção em boas condições;
- Evitar acidentes de trabalho com funcionários;
- Maior valorização do imóvel;
- Garantir bem-estar e segurança aos usuários, funcionários e até mesmo às pessoas que ficam no entorno da edificação.
Sendo assim, com a inspeção predial em dia, é possível acompanhar o desgaste natural das edificações devido ao uso, bem como ao contato com os elementos da natureza a que estão expostas.
Quais as leis que se aplicam à inspeção predial?
Conhecida como “Lei da inspeção Predial”, a ABNT NBR 16747 não é bem uma lei, mas, sim, uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que regulamenta a forma como devem ser feitas essas inspeções.
Como não tem força de lei, não é aplicada em âmbito federal. De forma que cada estado ou município edita suas próprias leis e regras para este tipo de vistoria.
A norma tem como objetivo fornecer “diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade”.
Ela se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado.
Além disso, ela define os níveis de urgência com os quais devem ser feitos os reparos nos problemas encontrados, sendo que os de prioridade alta são os que de fato oferecem risco à saúde e à segurança.
- Assim, falhas que comprometem a estrutura, como as de impermeabilização de lajes e terraços, e desgastes de pilares e colunas, são prioridade altíssima ou de nível 1;
- Como prioridade intermediária são entendidos os problemas que influenciam no uso da construção, mas não oferecem tantos riscos;
- Já como prioridade baixa está o conserto de defeitos que só atingem a estética do empreendimento e não prejudicam o valor do imóvel.
Outras normas que impactam a inspeção predial e estão vinculadas à aplicação da “Lei de Inspeção Predial” são:
ABNT NBR 13752:1996
Traz as diretrizes, os conceitos, os critérios e os procedimentos referente às perícias de engenharia na construção civil.
ABNT NBR 14037:2011 Versão Corrigida: 2014
Determina os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações.
Deve ser feito e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao proprietário, conforme legislação vigente.
ABNT NBR 15575:2013
É dividida em 6 partes, em que a parte 1 estabelece “os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos”.
- Na parte 2, a norma foca em critérios de desempenho direcionados ao sistema estrutural das edificações habitacionais;
- Enquanto que a 3 se aplica aos sistemas de pisos das construções habitacionais;
- A parte 4 está vinculada a “avaliação do desempenho de sistemas de vedações verticais internas e externas (SVVIE) de edificações habitacionais ou de seus elementos”;
- Na 5º parte, a norma define regras e parâmetros de desempenho exigidos para os sistemas de coberturas das construções habitacionais;
- Por último, a parte 6 estabelece as medidas de desempenho que se aplicam ao sistema hidrossanitário das edificações habitacionais.
ABNT NBR 16280:2015
Esta é a norma que define os parâmetros para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para:
- Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
- Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
- Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
- Descrição das características da execução das obras de reforma;
- Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
- Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
- Supervisão técnica dos processos e das obras.
ABNT NBR 16280:2020
Também focada nos sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, ela traz meios principalmente para:
- Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
- Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
- Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
- Descrição das características da execução das obras de reforma;
- Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
- Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
- Supervisão técnica dos processos e das obras.
ABNT NBR 5674:2012
Esta norma está direcionada a padronização das manutenções das construções, para preservar as características originais da edificação, bem como prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
Sendo que as edificações construídas em período anterior à entrada em vigor desta Norma também devem procurar estar adequadas a ela, criando seus planejamentos de manutenção dentro dos seus requisitos.
Ela ainda traz exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos para serem usados de acordo com características próprias de cada edificação.
ABNT NBR ISO 5492:2017
Conhecida como Análise Sensorial, essa Norma indica as expressões relacionadas à percepção e ao exame sensorial. Ela se aplica a todas as indústrias relacionadas à avaliação de produtos pelos órgãos dos sentidos.
Cada uma destas normas também está vinculada a outras, que devem sempre ser consultadas no portal da ABNT. Alguns municípios possuem decretos e leis próprias, que vem ratificar essas normas ou, até mesmo, aliviá-las.
Por isso, é sempre importante entrar em contato com a Secretaria de Obras da sua cidade e informar-se em detalhes como é a legislação local sobre o assunto.
Como se preparar para a inspeção predial?
Como vimos, são várias as etapas, regras e critérios para a execução da inspeção predial, desde o levantamento de documentos e informações junto ao responsável pela edificação até a entrega do laudo técnico aos órgãos fiscalizadores.
Em todo esse processo, contar com tecnologias que auxiliam a organizar os dados, checar todos os elementos, planejar e consultar relatórios anteriores é um ganho muito importante para a empresa ou profissional que vai executar o serviço de inspeção.
Dessa forma, o Checklist Fácil é uma ferramenta imprescindível para esta atividade. Isso porque ele facilita a organização do trabalho de checagem, listando todos os elementos que precisam passar por inspeção, de acordo com as leis e normas vigentes.
Nele, é possível arquivar as informações dos status de cada item inspecionado, para facilitar a execução do laudo técnico.
E mais: esta ferramenta permite a elaboração de planos de ação não só para a inspeção principal, mas também para programar os reparos necessários de acordo com as prioridades definidas no laudo.
O Checklist Fácil conta, ainda, com outras funcionalidades que auxiliam as empresas a se prepararem para as inspeções, como:
- Agendamento de checklists, para que as análises sejam realizadas periodicamente – não apenas visando adequação às normas;
- Checklist por imagem, que possibilita criar áreas no checklist utilizando uma fotografia e inserir pontos que merecem atenção nas edificações;
- Contestação de itens, para que você conteste respostas positivas ou negativas caso tenha dúvidas se estas foram avaliadas adequadamente.
Esse são apenas alguns exemplos, tendo em vista que o nosso sistema conta com mais de 150 funcionalidades e módulos adicionais!
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