Inspeção predial é um serviço de investigação de eventuais danos às edificações, realizado por profissionais especializados.
Ele tem como objetivo garantir que as construções se mantenham em condições seguras para uso por proprietários e funcionários de uma empresa e, até mesmo, para as comunidades onde estão inseridas.
Para entender exatamente como é feita uma inspeção predial, que elementos são avaliados, quais leis e normas regulamentam este serviço e como se preparar para realizar com o máximo de eficiência, siga sua leitura agora.
Neste artigo você encontrará:
O que é inspeção predial?
Inspeção predial é uma vistoria minuciosa das condições estruturais de uma edificação, seja ela comercial, residencial ou pública.
Ela deve ser feita periodicamente por profissionais especializados, geralmente engenheiros ou arquitetos registrados respectivamente nos seus Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (CREA) e no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Essa inspeção é uma espécie de checkup da construção e de seus elementos internos. Sendo assim, visa garantir a segurança dos usuários de um empreendimento, já que levanta dados da conservação das estruturas físicas e do funcionamento dos elementos que o compõem.
Como um corpo humano, uma edificação também sofre a ação do tempo, se desgasta naturalmente e com o uso constante.
Para realizar a inspeção predial, o profissional contratado ou a empresa de serviços terceirizada deve seguir Normas e etapas predefinidas, para que seu trabalho seja efetivo e o laudo técnico, seja válido para as autoridades que o requerem.
Caso seja verificada a necessidade de reparos na edificação durante a vistoria, o responsável pela construção deve encaminhar os devidos trâmites de orçamento, obra e pagamento para que o problema encontrado seja solucionado o mais breve possível.
Em muitas cidades, é exigido um novo laudo após o conserto, atestando que a restauração foi feita e devolveu segurança ao empreendimento.
Qual é o objetivo da inspeção predial?
Segundo a Norma Brasileira 16747, o objetivo da inspeção predial é “constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistemático do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Em resumo, o objetivo da inspeção predial é conhecer profundamente o estado de conservação da edificação e servir de base para o planejamento das reparações necessárias de manutenção preventiva.
O resultado de tudo isso é a garantia da segurança, funcionalidade e durabilidade das edificações ao longo do tempo, identificando possíveis problemas que possam comprometer sua integridade. Além da segurança, a inspeção predial também visa apoiar na valorização do patrimônio e na otimização dos investimentos em conservação.
O que é um laudo técnico e o que deve conter?
Um laudo técnico de uma inspeção predial é o documento gerado após o trabalho de vistoria de uma edificação, elaborado pelo profissional responsável por tal serviço. É um documento técnico complexo que deve conter dezenas de informações, que são descritas na NBR 16747:
- Identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;
- Descrição técnica da edificação;
- Datas das vistorias da inspeção;
- Documentação solicitada e disponibilizada;
- Análise da documentação disponibilizada;
- Descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;
- Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;
- Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
- Classificação das irregularidades constatadas;
- Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
- Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
- Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;
- Conclusões e considerações finais;
- Encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: “Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR16747;”
- Data do laudo técnico de inspeção predial;
- Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhada do nº no respectivo conselho de classe;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
O que é inspecionado durante a atividade?
Durante a inspeção predial, devem ser inspecionados todos os elementos que compõem a edificação, desde itens estruturais até complementares, como elevadores, eletrodomésticos e até a acessibilidade.
Para maior compreensão, listamos aqui alguns dos tópicos que devem fazer parte do checklist de inspeção predial:
1. Elementos estruturais
- Estado de conservação de colunas e pilares;
- Instalações hidráulicas e elétricas (encanamentos, fiação, esgoto, água pluviais, etc.);
- Revestimentos externos e internos;
- Vedação de esquadrias;
- Estado das esquadrias;
- Impermeabilização de lajes e terraços;
- Telhados, calhas, algerosas, etc.
2. Itens de habitabilidade
- Impermeabilização de áreas comuns;
- Elevadores;
- Itens de uso comum, como botijões de gás, ar-condicionado e aquecedores;
- Geradores;
- Caixas d’água;
- Motores, bombas e outros equipamentos.
3. Elementos de segurança
- Para-raios;
- Extintores e hidrantes;
- Sistemas de detecção de fumaça;
- Câmeras de segurança;
- Centrais de alarme.
4. Fatores de acessibilidade
- Rampas e escadas;
- Corrimãos;
- Decks;
- Elevadores.
Quais problemas a inspeção predial evita?
A inspeção predial periódica evita uma série de problemas na edificação e aos usuários do imóvel, que vão desde grandes tragédias até pequenos incômodos no dia a dia. Confira alguns exemplos de situações que podem ser evitadas através da inspeção predial:
Falta de conformidade com normas e leis
Conforme mostraremos ao longo deste artigo, a inspeção predial é um assunto muito abordado em leis e normas regulamentadoras. Edificações que não estão em conformidade com essas regras estão sujeitas a multas, interdições ou até mesmo processos judiciais. As inspeções são essenciais para identificar inconformidades e orientar adequação do imóvel às exigências legais, evitando problemas futuros.
Prejuízos financeiros
A ausência de inspeções impede que a manutenção correta seja feita, resultando em mais problemas e, consequentemente, exigindo mais dinheiro parra corrigi-los. Sendo assim, a inspeção predial colabora com a otimização de recursos financeiros.
Riscos à segurança
A falta de inspeção pode causar falhas que comprometem totalmente a segurança do prédio, como rachaduras, fissuras, problemas de fundação, falhas nos sistemas elétricos e hidráulicos, deterioração dos materiais de construção, etc. Tudo isso pode provocar sérios problemas à estrutura do prédio e, como consequência, à segurança de quem o frequenta.
Menor vida útil dos ativos
Se a inspeção não é realizada corretamente, os problemas não são identificados. Com isso, muitos ativos sofrem com a deterioração acelerada, exigindo sua troca total.
Quais documentos são avaliados durante a inspeção predial?
O profissional que irá realizar a inspeção predial deverá solicitar ao administrador do imóvel uma série de documentos, mas os principais estão listados na ABNT NBR 16747, que trata exclusivamente sobre inspeção predial.
Segundo essa Norma, os principais documentos analisados são:
- Memorial descritivo e plantas baixas da edificação;
- Projeto executivo e de fundações, contenção, cortinas e arrimos;
- Projeto de instalações hidráulicas, sanitárias, de gás e elétricas;
- Relatório de sondagem do terreno;
- Alvará de construção;
- Manuais de instrução dos equipamentos instalados;
- Habite-se e/ou alvará de funcionamento (inclusive do Corpo de Bombeiros);
- Relatórios de inspeção de elevadores;
- Licenciamento ambiental;
- Regimento interno e convenção do condomínio;
- Relatórios de análise de água, de manutenção e limpeza de caixas d’água;
- Licenças para Estações de Tratamento de Esgoto (ETEs);
- Histórico de manutenção de equipamentos;
- Documentos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A maioria desses documentos são entregues pela construtora ao proprietário do imóvel, e devem ser mantidos arquivados para consulta na inspeção predial, e em demais procedimentos de manutenção preventiva e corretiva.
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Qual a importância e os benefícios da inspeção predial?
Como vimos, uma das maiores importâncias da inspeção predial é prevenir acidentes e problemas graves com a estrutura que causem danos à vida e ao patrimônio.
Além disso, esse tipo de vistoria é muito importante para que sejam levantados os reparos necessários na edificação, para a execução do planejamento de consertos, com priorização por nível de risco.
Ela mostra toda a sua relevância também na questão financeira. Isso porque ao levantar o que precisa ser corrigido e elencado os mais urgentes, os proprietários poderão se organizar para fazer uma manutenção corretiva planejada, levantando recursos com mais tempo.
Outro ponto importante da inspeção predial é o seguimento à legislação. Isso porque edificações que não passam por este procedimento estão sujeitas a multas e, até mesmo, a interdição por órgãos públicos.
Já, como benefícios da inspeção predial podemos elencar:
- Localização antecipada de problemas;
- Aumento da vida útil da construção;
- Livrar-se de gastos e incidentes com manutenções corretivas não planejadas;
- Manter a construção em boas condições;
- Evitar acidentes de trabalho com funcionários;
- Maior valorização do imóvel;
- Garantir bem-estar e segurança aos usuários, funcionários e até mesmo às pessoas que ficam no entorno da edificação.
Sendo assim, com a inspeção predial em dia, é possível acompanhar o desgaste natural das edificações devido ao uso, bem como ao contato com os elementos da natureza a que estão expostas.
Quais as leis que se aplicam à inspeção predial?
Conhecida como “Lei da inspeção Predial”, a ABNT NBR 16747 não é bem uma lei, mas, sim, uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que regulamenta a forma como devem ser feitas essas inspeções.
Como não tem força de lei, não é aplicada em âmbito federal. De forma que cada estado ou município edita suas próprias leis e regras para este tipo de vistoria.
A norma tem como objetivo fornecer “diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade”.
Ela se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado.
Além disso, ela define os níveis de urgência com os quais devem ser feitos os reparos nos problemas encontrados, sendo que os de prioridade alta são os que de fato oferecem risco à saúde e à segurança.
- Assim, falhas que comprometem a estrutura, como as de impermeabilização de lajes e terraços, e desgastes de pilares e colunas, são prioridade altíssima ou de nível 1;
- Como prioridade intermediária são entendidos os problemas que influenciam no uso da construção, mas não oferecem tantos riscos;
- Já como prioridade baixa está o conserto de defeitos que só atingem a estética do empreendimento e não prejudicam o valor do imóvel.
Outras normas que impactam a inspeção predial e estão vinculadas à aplicação da “Lei de Inspeção Predial” são:
ABNT NBR 13752:1996
Traz as diretrizes, os conceitos, os critérios e os procedimentos referente às perícias de engenharia na construção civil.
ABNT NBR 14037:2011 Versão Corrigida: 2014
Determina os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações.
Deve ser feito e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao proprietário, conforme legislação vigente.
ABNT NBR 15575:2013
É dividida em 6 partes, em que a parte 1 estabelece “os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos”.
- Na parte 2, a norma foca em critérios de desempenho direcionados ao sistema estrutural das edificações habitacionais;
- Enquanto que a 3 se aplica aos sistemas de pisos das construções habitacionais;
- A parte 4 está vinculada a “avaliação do desempenho de sistemas de vedações verticais internas e externas (SVVIE) de edificações habitacionais ou de seus elementos”;
- Na 5º parte, a norma define regras e parâmetros de desempenho exigidos para os sistemas de coberturas das construções habitacionais;
- Por último, a parte 6 estabelece as medidas de desempenho que se aplicam ao sistema hidrossanitário das edificações habitacionais.
ABNT NBR 16280:2015
Esta é a norma que define os parâmetros para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para:
- Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
- Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
- Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
- Descrição das características da execução das obras de reforma;
- Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
- Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
- Supervisão técnica dos processos e das obras.
ABNT NBR 16280:2020
Também focada nos sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, ela traz meios principalmente para:
- Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
- Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
- Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
- Descrição das características da execução das obras de reforma;
- Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
- Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
- Supervisão técnica dos processos e das obras.
ABNT NBR 5674:2012
Esta norma está direcionada a padronização das manutenções das construções, para preservar as características originais da edificação, bem como prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
Sendo que as edificações construídas em período anterior à entrada em vigor desta Norma também devem procurar estar adequadas a ela, criando seus planejamentos de manutenção dentro dos seus requisitos.
Ela ainda traz exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos para serem usados de acordo com características próprias de cada edificação.
ABNT NBR ISO 5492:2017
Conhecida como Análise Sensorial, essa Norma indica as expressões relacionadas à percepção e ao exame sensorial. Ela se aplica a todas as indústrias relacionadas à avaliação de produtos pelos órgãos dos sentidos.
Cada uma destas normas também está vinculada a outras, que devem sempre ser consultadas no portal da ABNT. Alguns municípios possuem decretos e leis próprias, que vem ratificar essas normas ou, até mesmo, aliviá-las.
Por isso, é sempre importante entrar em contato com a Secretaria de Obras da sua cidade e informar-se em detalhes como é a legislação local sobre o assunto.
Leis por região do Brasil
Não existe uma lei federal que regule as inspeções prediais de forma geral no país. Cada estado e município tem liberdade para criar suas próprias normas, por isso, é essencial consultar sua legislação local.
Em Porto Alegre, por exemplo, existe o decreto nº 17.720/2012. Em Curitiba, quem rege as inspeções prediais é a Lei nº 11.095/2004. Já em Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008, que regulamentava o assunto, foi arquivado em 2015.
A cidade de São Paulo não possui uma norma que estabelece a obrigatoriedade da inspeção predial. No Rio de Janeiro, existe a Lei Estadual nº 6.400/2013.
Esses são alguns exemplos, e é indispensável que você pesquise as normas da sua cidade e estado para garantir a conformidade.
Quem pode fazer uma inspeção predial?
A inspeção predial é uma atividade técnica que requer conhecimentos especializados. Por isso, deve ser feita por profissionais qualificados e habilitados, como:
- Engenheiros;
- Arquitetos;
- Técnicos em edificações:
- Peritos em engenharia;
- Empresas especializadas.
Na prática, o síndico ou pessoa responsável por administrar o imóvel deve buscar o especialista para realizar a inspeção.
A vistoria é obrigatória para todos os edifícios?
Segundo a Norma Brasileira 16747, que já apresentamos anteriormente, a inspeção predial é obrigatória para todos os edifícios. Entretanto, a fiscalização e obrigatoriedade da vistoria predial varia de acordo com as legislações municipais e estaduais. Então, não deixe de conferir as regras da sua localidade.
Como fazer uma inspeção predial? Conheça as etapas
Segundo a Norma 16747, que rege as inspeções prediais, as etapas desse processo são:
1. Levantamento de dados e documentação
O profissional especializado deve solicitar acesso a todos os documentos necessários para a inspeção, sendo eles administrativos, técnicos e de operação/manutenção. Alvarás, projetos, regulamentos e atestados são alguns exemplos.
2. Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados
Nessa etapa, o profissional especializado analisa e verifica se todos os documentos disponibilizados estão em conformidade com as normas 5674 e 14037. As inconformidades encontradas aqui são descritas no laudo técnico.
3. Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação
Através da documentação e de entrevistas, o inspetor identifica as características do edifício, como idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas.
4. Vistoria da edificação
A vistoria propriamente dita ocorre nessa etapa de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes. Aqui são constatadas as anomalias e falhas de manutenção, de uso e de operação. As vitorias consideram características construtivas, idade das instalações e da construção e vida útil prevista, exposição ambiental da edificação, agentes (e processos) de degradação e expectativa sobre o comportamento em uso.
5. Classificação das irregularidades constatadas
Nessa etapa, as irregularidades devem ser categorizadas de acordo com a Norma 16747. Um exemplo de classificação descrita é:
- Endógena ou construtiva: quando perda de desempenho decorre das etapas de projeto e/ou execução;
- Exógena: quando a perda de desempenho relaciona-se a fatores externos à edificação, provocados por terceiros;
- Funcional: quando a perda de desempenho relaciona-se ao envelhecimento natural e consequente término da vida útil.
6. Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
Aqui são feitas as recomendações técnicas para corrigir as falhas encontradas durante a inspeção. Elas devem ser apresentadas de forma clara e acessível e, se possível, indicar manuais e normas pertinentes para facilitar o entendimento do responsável em viabilizá-las.
6. Organização das prioridades em patamares de urgência
Seguindo as recomendações apresentadas pelo inspetor predial, as ações são organizadas de acordo com sua prioridade e urgência, também seguindo a NBR 16747.
7. Avaliação da manutenção e uso
Nessa etapa, são levantados elementos observados na inspeção e que devem ser considerados no plano de manutenção, como falhas e não conformidades.
8. Redação e emissão do laudo técnico de inspeção
Por fim, o técnico deve emitir o laudo. Neste documento, deverá constar os dados dos contratantes, as informações sobre os documentos fornecidos, o detalhamento da edificação, a metodologia usada, as listas de elementos inspecionados, sua descrição e se foram encontradas irregularidades.
E mais: se há recomendação de reparos e a prioridade de cada um.
É ideal que neste documento sejam anexadas as fotos dos elementos inspecionados, pois isso serve como evidência.
No laudo técnico, o profissional ainda precisa apresentar sua avaliação geral do imóvel e conclusões sobre seu estado de conservação.
Como fazer uma ficha técnica de inspeção predial?
A ficha é um documento estruturado que ajuda a organizar as informações coletadas durante o processo de inspeção. Aqui estão algumas sugestões de campos que podem estar presentes na sua ficha:
- Informações gerais: local, data e responsável pela inspeção;
- Descrição do edifício: tipo de edificação, número de pavimentos, ano de construção;
- Áreas específicas que serão inspecionadas (vedação, revestimentos, instalações hidráulicas, instalações elétricas, elevadores, alarmes, etc);
- Observações e conclusões;
- Plano de ação de medidas corretivas.
Como usar a tecnologia para otimizar a gestão de inspeções prediais?
Como vimos, são várias as etapas, regras e critérios para a execução da inspeção predial, desde o levantamento de documentos e informações junto ao responsável pela edificação até a entrega do laudo técnico aos órgãos fiscalizadores.
Em todo esse processo, contar com tecnologias que auxiliam a organizar os dados, checar todos os elementos, planejar e consultar relatórios anteriores é um ganho muito importante para a empresa ou profissional que vai executar o serviço de inspeção. Por
Dessa forma, o Checklist Fácil é uma ferramenta imprescindível para esta atividade. Líder de mercado na América Latina, atendendo mais de 1.500 clientes, o sistema facilita a organização do trabalho de checagem, listando todos os elementos que precisam passar por inspeção, de acordo com as leis e normas vigentes.
Nele, é possível arquivar as informações dos status de cada item inspecionado, para facilitar a execução do laudo técnico. Confira mais no vídeo:
Além de tudo isso, o software permite a elaboração de planos de ação não só para a inspeção principal, mas também para programar os reparos necessários de acordo com as prioridades definidas no laudo. Os planos de ação podem, inclusive, ter sua criação automatizada sempre que uma inconformidade for detectada durante a aplicação.
O Checklist Fácil conta, ainda, com outras funcionalidades que auxiliam as empresas a se prepararem para as inspeções, como:
- Agendamento de checklists, para que as análises sejam realizadas periodicamente – não apenas visando adequação às normas;
- Checklist por imagem, que possibilita criar áreas no checklist utilizando uma fotografia ou vídeo e inserir pontos que merecem atenção nas edificações;
- Contestação de itens, para que você conteste respostas positivas ou negativas caso tenha dúvidas se estas foram avaliadas adequadamente.
Esse são apenas alguns exemplos, tendo em vista que o nosso sistema conta com mais de 150 funcionalidades e módulos adicionais.
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