Mesmo as melhores obras acabam se depreciando com o tempo. Por isso, um bom serviço de manutenção predial é essencial. Afinal, não basta se preocupar com a obra apenas no momento da construção, mas sim em todo o potencial da edificação ao longo dos anos.
Apesar da sua necessidade ser inegável, esse serviço ainda é considerado por muitos como uma mera tarefa secundária. No entanto, ela é importante para evitar problemas maiores. Sendo assim, quem investe em um plano de manutenção predial gasta menos a longo prazo e assegura a durabilidade do imóvel.
Para estruturar esse planejamento, é preciso entender no que consiste a manutenção predial, suas respectivas normas e princípios básicos. Vamos conhecê-los?
Veja o que será abordado:
O que é manutenção predial?
A manutenção predial é o serviço de prevenção e conservação de edificações, a fim de garantir a segurança e manter seus ocupantes fora de riscos. Ela é obrigatória para a rotina de qualquer construtora, e envolve um conjunto de atividades que atestam sua eficiência.
Além da preservação do edifício, estão também entre os objetivos da manutenção predial o conforto e a higiene de moradores e colaboradores. Isso porque até a avaliação de uma árvore que pode sofrer queda ou mesmo a limpeza de uma caixa d’água são tarefas que fazem parte dessa missão.
Para as construtoras, a manutenção predial é bastante vantajosa, uma vez que, quando bem realizada, os custos com consertos, obras e aquisição de equipamentos novos são minimizados.
Trata-se, portanto, de uma tarefa contínua em busca de possíveis problemas, defeitos e reestruturações.
Quem está à frente da administração do condomínio, empresa ou galpão deve ter em mente as regras definidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) sobre esse tipo de manutenção.
De acordo com a NBR 5674, ela é definida como:
“O conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.
Nesse sentido, para a entrega de uma nova edificação, também é preciso seguir normas técnicas, que são definidas pela NBR 14037. Assim, a construtora deve fornecer ao proprietário o manual de operação, de uso e manutenção.
Tipos de manutenção predial
Podem-se considerar 3 tipos de serviços que fazem parte da manutenção predial. Confira a seguir quais são elas:
Manutenção preventiva
É o tipo de manutenção realizada antes da necessidade de reparos e está mais relacionada às ações de conservação de itens do edifício.
Entre as principais atividades da manutenção preventiva, estão as inspeções de instalações elétricas e hidráulicas, bem como a avaliação de áreas comuns no que diz respeito aos sistemas de segurança, equipamentos, tubulações e cobertura.
Aqui, a ideia é economizar a longo prazo, pois a manutenção preventiva, como o próprio nome diz, evita que sejam necessárias ações de reparo, que costumam ser mais onerosas.
Além disso, ela também evita que o equipamento danificado fique parado por muito tempo enquanto aguarda por sua manutenção. Sem falar que promove a longevidade de equipamentos e instalações.
Manutenção corretiva
Ao contrário da manutenção preventiva, a corretiva ocorre quando o problema já existe, ou seja, quando é necessário fazer o conserto para que as instalações ou equipamentos não fiquem inutilizados.
Como se trata de uma situação problemática, em que é necessário chamar um profissional especialista e fazer uma obra ou repôr peças, a manutenção corretiva tem custo mais alto.
Dessa maneira, consertos em vazamentos nas instalações de água, impermeabilização de pisos e infiltração, rachaduras e fissuras na estrutura predial, bem como a troca de peças do elevador, fazem parte dessa etapa.
É importante lembrar que a manutenção corretiva deve ser evitada a todo custo, uma vez que pode colocar a segurança de quem frequenta o prédio em risco.
Como dissemos anteriormente, ela exige mão de obra qualificado e a busca por materiais de última hora – o que nem sempre favorece a procura pelo melhor preço.
Mas vale dizer que nem sempre esse tipo de serviço é tão assustador. Afinal, com a queda de desempenho de um determinado equipamento, já é possível prever que o problema terá de ser corrigido e, consequentemente, se programar para quando isso acontecer.
Manutenção preditiva
Esse é o tipo de manutenção que reúne um pouco das características dos dois tipos que já mencionamos. Isso porque ela começa no momento em que é preciso fazer alguma correção. A partir dela, o problema começa a ser acompanhado de perto, isto é, passa a receber avaliações regulares a fim de garantir sua funcionalidade.
Assim como a preventiva, é um tipo de manutenção predial mais econômica e que exige menos dores de cabeça que a corretiva, embora o acompanhamento das condições do edifício e das máquinas deva ser constante.
Em resumo, trata-se de uma manutenção planejada, com inspeções a campo, onde os técnicos recolhem dados para análise e diagnóstico. A periodicidade de avaliação irá depender dessa análise, que pode acontecer por câmeras termográficas, técnicas de ultrassom, testes que avaliam as vibrações e outros dispositivos.
É por isso que se diz que, quando há manutenção preditiva, é possível fazer uma antecipação de demandas. Pode-se calcular, por meio do período estimado entre as avaliações, qual será a vida útil de cada equipamento ou instalação.
Ela, ainda, elimina a necessidade de desmontagens e inspeções físicas, auxiliando administradores na reposição de peças pelo melhor custo-benefício.
Principais serviços realizados na manutenção predial
Agora que você já sabe no que consiste cada manutenção, é preciso saber quais são os principais pontos que pedem atenção na manutenção predial, certo? Portanto, listamos alguns deles abaixo:
Fachada
Engana-se quem acha que a parte externa do prédio só precisa ser revista por questões estéticas. A fachada exige manutenção a cada 3 anos, em média, por questões de segurança. Além disso,mantê-la em bom estado contribui para manter a valorização e o valor do imóvel.
Calçada e árvores
Do mesmo modo que a fachada, tanto a calçada quanto as árvores ao redor do prédio são de responsabilidade do administrador do imóvel. Esses pontos devem ser revistos com frequência, uma vez que podem causar acidentes.
Por isso, é preciso que a administração entre em contato com a prefeitura da cidade onde o edifício está localizado, para que um profissional possa verificar condições gerais desses itens regularmente.
Além disso, é importante manter os galhos das árvores bem aparados, certificando-se de que estejam firmes e saudáveis para não machucar transeuntes ou mesmo cair em carros estacionados em frente ao local.
Instalações hidráulicas
O tempo para que as caixas de passagem de esgoto e gordura sejam revisadas é a cada 6 meses. Já a caixa d’água, por sua vez, deve ser esvaziada e limpa ao menos uma vez por ano.
Essas intervenções podem envolver alguma interrupção na rotina dos moradores ou colaboradores do edifício. No entanto, cabe ao síndico do prédio conduzir a manutenção de forma que a interferência na rotina seja mínima.
Instalações elétricas
As conexões, os contatos elétricos e demais componentes deste tipo devem ser analisados em intervalos de 2 anos, no máximo. Isso porque a eletricidade é um dos fatores vitais na segurança do prédio, mantendo elevadores, portas automáticas, câmeras e dispositivos de segurança em funcionamento.
Elevadores
Complementar ao item anterior, adicionar o elevador no plano de manutenção predial é imprescindível. A análise de seus equipamentos deve ser feita anualmente e todo elevador deve receber modernização total ao completar 15 anos.
Vale lembrar que elevadores bem cuidados costumam durar mais tempo. Portanto, é preciso ficar atento aos limites de peso, bem como apostar em capas de proteção quando são usados para carga.
Climatização
Atualmente, é comum encontrar imóveis e condomínios com tubulações próprias para instalação de ar condicionado em todos os andares e acomodações.
Essas tubulações, por sua vez, também precisam de manutenção periódica, que envolve a higienização de filtros e reservatórios de água. Dessa maneira, é possível garantir a qualidade do ar, evitando doenças respiratórias.
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Sistema de prevenção de incêndio
Um ponto que geralmente passa batido entre moradores e frequentadores do prédio, mas que deve ser presente e estar sempre atualizado, são os equipamentos para combate a possíveis incêndios.
Nesse sentido, é preciso seguir à risca as recomendações dos fabricantes de extintores e para-raios. Além disso, também é necessário providenciar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), documento que comprova a existência desse sistema, garantindo que as pessoas tenham condições de fuga segura do local em caso de fogo.
Esse documento envolve a realização de um plano de evacuação do prédio, que deve ser de conhecimento de todos os colaboradores e visitantes do edifício.
Depósitos
Sem a manutenção necessária, resíduos deixados em depósitos podem atrair animais transmissores de doenças nocivas à saúde. Dessa maneira, a higienização constante e a dedetização programada dos depósitos de lixo devem ser providenciadas.
Acessibilidade
O controle de quem entra e sai dos ambientes também deve constar em um plano de manutenção predial, a fim de garantir que todos possam circular livremente e com segurança.
Além da portaria presencial, há também a possibilidade de portaria remota, isto é, quando o profissional responsável pelo acesso ao prédio não fica alocado no ambiente. A alternativa tem conquistado cada vez mais adeptos pela facilidade e custo menor, entregando o mesmo nível de eficiência no serviço.
Outros fatores também fazem parte do controle de acesso e segurança, como câmeras de vigilância, cercas elétricas e interfones. Todos devem estar em pleno funcionamento.
Conservação geral
Por fim, a limpeza diária é mais um item que contribui para a segurança das pessoas no local em que moram ou trabalham. Afinal, ela evita o acúmulo de poeira, folhas secas e tudo o que pode atrair insetos ou provocar incêndios.
Qual a importância de contar com um plano de manutenção predial?
A manutenção predial não é apenas um método para garantir segurança ao edifício, como também uma forma de preservação cultural da arquitetura de uma cidade.
Sem esse trabalho assíduo, a essência da edificação se perde, o que contribui para a desvalorização da região. Além de tirar o propósito funcional das construções – que é, acima de tudo, permanecer habitável.
Com estruturas deterioradas devido às manutenções inadequadas ou inexistentes, o prédio se torna impróprio para uso, tornando o local um desperdício do espaço urbano, alvo de degradações, ameaçando a segurança e a saúde dos que moram ou trabalham ao redor.
Além da conservação patrimonial, existem problemas rotineiros que podem surgir com a ausência desse serviço. Problemas hidráulicos podem gerar goteiras nos ambientes de trabalho e danificar aparelhos, por exemplo. Gerando, assim, custos e prejudicando a atuação.
Em resumo, podemos dizer que a manutenção predial evita a depredação da estrutura e problemas que podem advir disso, e garante a segurança dos usuários. Sendo assim, reduz custos com correções e torna o ambiente propício para ser frequentado.
Práticas eficientes para realizar uma boa manutenção predial
A gestão de manutenção é tão importante quanto todas as demais demandas do negócio, independentemente do tamanho ou setor de atuação.
Ela deve ser parte estratégica da companhia, constar em seu planejamento e ser realizada de forma integrada a todos os demais processos, não apenas o operacional. Isso porque financeiro, compras e até estoque precisam estar cientes das necessidades e tomadas de decisão que acontecem de acordo com o plano de manutenção predial.
Isso faz com que a empresa ou indústria elimine desperdícios e tenha um fluxo de operações assertivo e seguro, de acordo com as diretrizes da segurança do trabalho.
O plano de manutenção deve compreender atividades do dia a dia da empresa ou indústria, tais como:
- Manutenção dos equipamentos, prédios e dos arredores;
- Inspeção e lubrificação de equipamentos;
- Estruturação de novas instalações;
- Controle de estoque;
- Segurança e monitoramento;
- Jardinagem;
- Coleta de resíduos.
Nesse sentido, para que o setor de manutenção tenha êxito em seu trabalho, o plano de manutenção predial deve conter 5 pontos específicos:
- Cadastro de todos os sistemas e equipamentos;
- Estabelecimento de diretrizes e rotinas gerais;
- Plano de comunicação alinhado com a equipe, com avisos e cartazes visíveis para todos;
- Mapeamento de resultados e análise de relatórios;
- Treinamento e capacitação do time de manutenção.
Como fazer um plano de manutenção predial?
Em suma, a manutenção predial deve englobar todos os componentes do edifício, desde estrutura, alvenarias, revestimentos, instalações (hidráulicas, elétricas e gás), ventilação, máquinas e equipamentos, tais como elevadores e bombas, até a limpeza do dia a dia, bem como a coleta de lixo.
Com tantos fatores para gerenciar, é recomendável contar com as ferramentas certas para que o processo seja eficiente e produtivo, evitando desperdícios e altos custos.
Uma forma de fazer isso é com um checklist online, sistema que permite a criação de listas com todas as tarefas a serem executadas e, assim que cumpridas, passam por conferência pelos responsáveis. Tudo pode ser gerenciado na palma da mão, uma vez que se trata de um aplicativo para controle de operações.
E mais: os dados ficam centralizados e integrados. Demais, não concorda?
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